lundi 11 octobre 2010

Note de synthèse de l'évaluation sur la ZAC de DUMBEA SUR MER

La Province Sud a commandé une mission sur la mise en oeuvre de la ZAC Dumbéa sur Mer; le rapport de cette mission a été rendu publique en avril 2010.
C'est un groupement de cabinet qui a rapporté le marché constitué donc de Partenaires Développement Groupe SETEC, Athanor Calédonie, et de Gide Loyrette Nouel.
La note de synthèse ci-après, issue du rapport de mission, reprend les principaux éléments de l’analyse effectuée entermes financiers et juridiques, urbanistiques, organisationnels, ainsi que les propositions descénarios d’évolution de la ZAC.

Une problématique qui ne se limite pas aux enjeux financiers
La décision politique de lancer simultanément les trois premiers secteurs de l’opération deDumbéa-sur-Mer pour répondre aux besoins de construction de logements sociaux a entraîné une forte accélération des dépenses et a rendu plus urgente la vente de charges foncières privées pour rééquilibrer la trésorerie. En termes d’équilibre financier de l’opération, le dernier bilan de février 2010 fait apparaître un déficit de l’ordre de 5 Milliards XPF sur les secteurs 1, 2 et 3, compensé principalementpar un bénéfice du même ordre sur le secteur 5. L’atteinte d’un résultat final à l’équilibre reste donc un objectif ambitieux, d’autant que la ZAC de Dumbéa-sur-Mer finance dans son bilan beaucoup d’infrastructures et d’équipements qui ne sont pas pris en charge habituellement dans le cadre des opérations privées. Compte tenu de la demande existant sur l’agglomération du Grand Nouméa en matière de logements, le rythme de vente prévu par le concessionnaire paraît atteignable d’un point de vue quantitatif. Toutefois, le risque que la pression commerciale mette en péril l’équilibre urbain de l’opération doit être pris en compte.

Une nouvelle vision urbaine à trouver
La décision prise en 2007 de ne pas remblayer la mangrove située face à la baie de Koutio a remis en cause la vision urbaine du projet initial. La centralité de ce territoire, qui constituera à terme un véritable morceau de ville intégrant près de 10% de la population de l’agglomération du Grand Nouméa, doit donc être repensée, en lien avec le centre urbain existant et en intégrant les considérations de mobilité (TCSP- Transport en Commun sur Site Propre, péage de la Savexpress).Le paysage et la mise en scène des équipements publics peuvent être des vecteurs de la réinterrogation de cette vision urbaine. Par ailleurs, une vigilance particulière devra être portée à l’équilibre social à tout instant du projet.

La nécessité de garder le contrôle du projet
Le pilotage actuel de l’opération de Dumbéa-sur-Mer présente quelques ambigüités. Alors que la responsabilité de la Province Sud, autorité concédante et garante de l’opération sur le plan financier, est entière, il apparaît que l’organisation actuelle ne couvre pas efficacement tous les sujets.

Les Elus se sont peu appropriés le projet pour l’instant et au niveau des services de laProvince Sud, peu de personnes ont une vision globale de l’opération. Les implications financières des décisions prises restent trop implicites et le concessionnaire n’a pas de directives sur la programmation urbaine.
Si la SECAL s’est progressivement organisée pour faire face à la complexité du dossier, les renforcements constatés depuis un an résultent plus d’une réaction aux problèmes rencontrés que d’une anticipation. La complexité et l’ampleur du projet nécessitent une organisation adaptée au niveau de la Province garder le contrôle de cette ambitieuse opération d’urbanisme.

Le pilotage de l’opération doit se faire en interaction avec tous les partenaires. Il apparaît en particulier que la Commune de Dumbéa n’a pas été véritablement associée à l’élaboration du projet. Elle a été par le passé considérée plus comme un point de passage formel obligé que comme un partenaire du projet, et entend aujourd’hui être un interlocuteur crédible en se renforçant en conséquence.

Les scénarios d’évolution du projet
Compte tenu des « coups partis », il n’est pas envisageable de laisser l’opération se poursuivre sur sa lancée sans une réaffirmation de la maîtrise politique. Il est par ailleurs impossible d’arrêter l’opération de Dumbéa-sur-Mer aujourd’hui : au-delà du risque d’imageque cette décision entraînerait sur les collectivités concernées, cela impliquerait une perte de près de 10 Milliards XPF pour le concédant.

Un premier scénario de poursuite du projet dans sa configuration actuelle présente l’avantage à court terme de répondre aux besoins de trésorerie de l’opération mais hypothèque une nécessaire réflexion en termes urbains et sociaux pour l’avenir du nouveau quartier de Dumbéa-sur-Mer. Compte tenu des constats formulés sur la gouvernance et le pilotage du projet, ce scénario repose a minima sur les points suivants :
- Renforcer le contrôle financier et le suivi de la commercialisation
- Réduire le plus possible les dépenses qui figurent au bilan de l’opération
- Optimiser l’efficacité du dispositif commercial
- Mettre en place une surveillance de l’équilibre urbain et social.

Le deuxième scénario consiste à accepter de revoir une partie du projet urbain pour optimiser les chances de succès de l’opération. Il intègre une nouvelle phase de conception et de concertation de la partie non réalisée.
Ce scénario justifie la mise en place d’un dispositif de pilotage spécifique à travers la création d’une mission dédiée au projet urbain de Dumbéa-sur-Mer et l’intervention deprofessionnels expérimentés. Cette mission, rattachée au plus haut niveau de l’exécutif provincial serait chargée :
- d’assurer le pilotage stratégique du projet
- de veiller à la bonne coordination entre la SECAL et les services de la Province
- d’associer tous les acteurs concernés par le projet : Commune de Dumbéa, financeurs,bailleurs sociaux…