lundi 21 février 2011

Prix du foncier non-bâti dans le Grand Nouméa

C'est la conclusion d'un rapport d'étude mené par le Syndicat Intercommunal du Grand Nouméa datant de décembre 2010. L'étude se fonde sur plus de 6.900 transactions depuis 1995 jusqu’en 2009.

Le Grand Nouméa connaît une pression immobilière soutenue qui a provoqué une hausse régulière du prix du foncier non-bâti en particulier depuis l’année 2003. Cette progression des prix est proportionnellement plus forte dans les communes de Dumbéa et de Païta.
Toutefois, Nouméa reste la commune où les prix sont de loin les plus élevés. La raréfaction dufoncier y génère une demande bien supérieure à l’offre. En conséquence, les prix atteignent des niveaux sans équivalent dans la partie sud de la commune. Ainsi à Tuband, les prix moyens sont passés de 2 MF à 4,8 MF depuis le début de la commercialisation de ce lotissement, soit près de 12% par an. La forte production d’habitat collectif sur la commune permet également aux promoteurs de payer des coûts supérieurs au marché, ce qui a pour effet d’augmenter le prix du foncier. La moitié sud de Nouméa ne dispose plus de grandes disponibilités foncières comme l’était Tuband et, de plus, les parcelles non-bâties se raréfient. Les prix devraient encore y poursuivre leur progression. Même si la commune possède encore quelques espaces non-bâtis, leurs éventuelles ouvertures à l’urbanisation ne devraient pas permettre de freiner la hausse des prixde l’are. La volonté des ménages d’acquérir du foncier nu dans l’objectif d’accéder à la propriété oriente les ménages de la « classe moyenne » vers des espaces où le coût du foncier leur est accessible.
L’étalement urbain engendré par ce type de demande créé un axe de pression foncière de la partie nord de Nouméa, vers l’extrême sud de Païta, en passant par le littoral de Dumbéa. En moyenne, les prix moyens sont actuellement compris entre 1 et 3 MF l’are. A la vue du passé, il semble probable que ces niveaux de prix continueront à s’observer dans les futurs lotissements qui seront réalisés en contiguïté de ces zones, comme à Dumbéa-surmerou à Gadji par exemple. Pour obtenir du foncier nu à des prix moyens inférieurs au million de F, il est actuellement nécessaire de s’éloigner encore plus de Nouméa : au pourtour du Centre-Ville de Païta, le long de la RT1 à Dumbéa, ou dans la zone de La Coulée et du Vallon-Dore pour Le Mont-Dore.
Ainsi, acheter des terrains nus à des coûts restreints nécessite de s’éloigner encore plus du coeur de l’agglomération. Autre solution pour acquérir un terrain à des prix raisonnables, faire une demande auprès du FSH, organisme qui poursuit son rôle traditionnel : permettre aux salariés de devenir propriétaires.Une des conséquences de la hausse des prix du foncier non-bâti est que du fait des prix élevés de l’are, le coût de réalisation des logements à vocation « sociale » est fortement majoré et lacapacité d’acquisition foncière des bailleurs sociaux se réduit.La forte augmentation des prix observée dans les zones industrielles ou commerciales montrent que la demande pour ce type de foncier est importante et que l’offre est encore inférieure aux besoins.

La forte décroissance du nombre des mutations du foncier non-bâti observée récemment peut laisser penser à une baisse de la pression immobilière avec comme conséquence un ralentissement dans la hausse des prix. Toutefois, ce ralentissement fait suite à une période exceptionnelle depuis 2004, tant pour le nombre des transactions que sur l’augmentation des prix. Il reste également à observer l’impact des futurs PUD car la production de logements, en particulier pour l’habitat collectif, va être modifiée en fonction des réglementations affectées aux différentes zones, influençant les prix du foncier.